Transparent gerechnet
Investitionsrechner
Kein geschöntes Rechenbeispiel: Jede Annahme ist sichtbar und verstellbar, Steuer und Bewirtschaftung sind abgezogen, und die Formel steht unter dem Ergebnis.
Kalkulationskonsole · verfügbarer Bestand
A0201 · Studio · 32,2 m²
Aktuelles Preisniveau 1.600 €. Batumi-Primärmarkt 2025: Ø 1.865 USD/m².
Georgische Banken finanzieren mindestens 60 %, 9 % fest auf 10 Jahre.
Brutto, bezogen auf den Wert bei Fertigstellung. Marktspanne Batumi: 5–12 %.
Konservativ angesetzt. Batumi-Primärmarkt 2025: +9,4 %.
Ab Übergabe gerechnet. Ab dem zweiten Jahr entfällt die Veräußerungsgewinnsteuer.
Gewählte Einheit
Modellrechnung, keine Zusage. Annahmen: 10 % Anzahlung bei Vertragsschluss, 30 % in 24 Monatsraten während der Bauzeit, Rest bankfinanziert bei Übergabe zu 9 % fest auf 10 Jahre. Wert bei Fertigstellung 30,5 % über Kaufpreis. Mieteinnahme abzüglich 1 % georgischer Mietsteuer und 10 % Bewirtschaftungs- und Leerstandsansatz. Nettovermögen = Immobilienwert − Restschuld + kumulierter Netto-Cashflow. Preise in EUR zur Vereinfachung; georgische Transaktionen werden in USD oder GEL abgewickelt, Wechselkurse schwanken. Keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung.
So rechnen wir
Die Formel hinter dem Ergebnis.
Das Nettovermögen ist der Immobilienwert abzüglich der Restschuld, zuzüglich aller bis dahin angefallenen Überschüsse. Das Vielfache setzt diesen Betrag ins Verhältnis zu dem Kapital, das Sie tatsächlich eingesetzt haben — nicht zum Kaufpreis.
- Die Mieteinnahme bezieht sich auf den Wert bei Fertigstellung, nicht auf den Einstandspreis.
- Ein Prozent georgische Mietsteuer ist abgezogen.
- Zehn Prozent für Bewirtschaftung und Leerstand sind abgezogen — ein bewusst konservativer Ansatz.
- Nach Ablauf der Darlehenslaufzeit entfällt die Bankrate, der Überschuss steigt entsprechend.
- Die Veräußerungsgewinnsteuer entfällt nach zwei Jahren Haltedauer vollständig.
Der Hebel
Warum die Finanzierung den Unterschied macht.
Sie setzen vierzig Prozent des Kaufpreises ein und besitzen hundert Prozent der Wohnung. Der Wertzuwachs wirkt auf den vollen Wert, Ihre Rendite bemisst sich aber am eingesetzten Kapital. Stellen Sie im Rechner die Bankfinanzierung auf null — und beobachten Sie, wie das Vielfache einbricht.
| Beispiel 32,3 m² | mit 60 % Finanzierung | ohne Finanzierung |
|---|---|---|
| Eingesetztes Kapital | 20.672 € | 51.680 € |
| Überschuss pro Monat | 208 € | 601 € |
| Vielfaches nach 10 Jahren | 6,52× | 3,52× |
Rechnung besprechen
Wir gehen Ihre Zahlen gemeinsam durch.
Finanzierungszusage, Steuersituation im Heimatland, Haltedauer — die Annahmen im Rechner sind ein Modell. Im Gespräch setzen wir Ihre realen Werte ein.