Transparent gerechnet
Renditerechner für Immobilien in Batumi
Kein geschöntes Rechenbeispiel: Jede Annahme ist sichtbar und verstellbar, Steuer und Bewirtschaftung sind abgezogen, und die Formel steht unter dem Ergebnis.
Kalkulationskonsole · verfügbarer Bestand
A1306 · Studio · 32,3 m²
Die Wohnungen werden ohne Ausbau verkauft. Eine Ausbaustufe ist frei wählbar und wird auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Eine Ausbaustufe umfasst den Innenausbau der Wohnung: Bodenbeläge, Fliesen und Sanitärobjekte im Bad, Wand- und Oberflächengestaltung. Die Stufen unterscheiden sich in Material und Ausführung. Möbel sind in keiner Ausbaustufe enthalten. Möblierung ist eine eigene Leistung und wird getrennt beauftragt.
Aktuelles Preisniveau 1.600 €. Batumi-Primärmarkt 2025: Ø 1.865 USD/m².
Üblich sind 60 % — also 40 % Eigenkapital. Bis 70 % ist möglich, setzt aber eine Bonitätsprüfung der Bank voraus. 9 % fest auf 10 Jahre.
Brutto, bezogen auf den Wert bei Fertigstellung. Marktspanne Batumi: 5–12 %.
Konservativ angesetzt. Batumi-Primärmarkt 2025: +9,4 %.
Ab Übergabe gerechnet. Ab dem zweiten Jahr entfällt die Veräußerungsgewinnsteuer.
Gewählte Einheit
Modellrechnung, keine Zusage. Annahmen: 10 % Anzahlung bei Vertragsschluss, 30 % in 24 Monatsraten während der Bauzeit, Rest bankfinanziert bei Übergabe zu 9 % fest auf 10 Jahre. Wert bei Fertigstellung 30,5 % über Kaufpreis. Mieteinnahme abzüglich 1 % georgischer Mietsteuer und 10 % Bewirtschaftungs- und Leerstandsansatz. Gesamtvermögen = Immobilienwert − Restschuld + die bis dahin an Sie ausgezahlten Mietüberschüsse. Beide Teile stehen getrennt: Wer die Überschüsse laufend ausgibt statt anzulegen, liest nur die Zeile „Wert der Wohnung". Die Jahre zählen ab Übergabe, nicht ab Kauf — vorher gibt es keine Mieteinnahme. Fertigstellung Juli 2028; vom Kauf bis zum Ende der gezeigten Haltedauer vergeht die Bauzeit zusätzlich. Preise in EUR; georgische Transaktionen werden in USD oder GEL abgewickelt, Wechselkurse schwanken. Keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung.
So rechnen wir
Die Formel hinter dem Ergebnis.
Das Nettovermögen ist der Immobilienwert abzüglich der Restschuld, zuzüglich aller bis dahin angefallenen Überschüsse. Das Vielfache setzt diesen Betrag ins Verhältnis zu dem Kapital, das Sie tatsächlich eingesetzt haben — nicht zum Kaufpreis.
- Die Mieteinnahme bezieht sich auf den Wert bei Fertigstellung, nicht auf den Einstandspreis.
- 1 % georgische Mietsteuer auf Wohnraum sind abgezogen.
- Zehn Prozent für Bewirtschaftung und Leerstand sind abgezogen — ein bewusst konservativer Ansatz.
- Nach Ablauf der Darlehenslaufzeit entfällt die Bankrate, der Überschuss steigt entsprechend.
- Die Veräußerungsgewinnsteuer entfällt nach zwei Jahren Haltedauer vollständig.
Der Hebel
Warum die Finanzierung den Unterschied macht.
Sie setzen vierzig Prozent des Kaufpreises ein und besitzen hundert Prozent der Wohnung. Der Wertzuwachs wirkt auf den vollen Wert, Ihre Rendite bemisst sich aber am eingesetzten Kapital. Stellen Sie im Rechner die Bankfinanzierung auf null — und beobachten Sie, wie das Vielfache einbricht.
| Beispiel 32,3 m² | mit 60 % Finanzierung | ohne Finanzierung |
|---|---|---|
| Eingesetztes Kapital | 20.672 € | 51.680 € |
| Überschuss pro Monat | 208 € | 601 € |
| Vielfaches 10 Jahre nach Übergabe | 6,52× | 3,52× |
Rechnung besprechen
Wir gehen Ihre Zahlen gemeinsam durch.
Finanzierungszusage, Steuersituation im Heimatland, Haltedauer — die Annahmen im Rechner sind ein Modell. Im Gespräch setzen wir Ihre realen Werte ein.