Расчёт в открытую
Калькулятор доходности недвижимости в Батуми
Никакого приукрашенного примера: каждое допущение видно и изменяемо, налог и управление вычтены, а формула стоит под результатом.
Панель расчёта · свободные квартиры
A1306 · Студия · 32,3 m²
Квартиры продаются без отделки. Уровень отделки выбирается свободно и прибавляется к цене покупки. Уровень отделки охватывает внутренние работы: напольные покрытия, плитку и сантехнику в ванной, отделку стен и поверхностей. Уровни различаются материалами и исполнением. Мебель не входит ни в один уровень отделки. Меблировка — отдельная услуга и заказывается отдельно.
Текущий уровень цен 1 600 €. Первичный рынок Батуми 2025: в среднем 1 865 USD/м².
Обычно 60 % — то есть 40 % собственных средств. До 70 % возможно, но требует проверки платёжеспособности банком. 9 % фиксированно на 10 лет.
Валовая, от стоимости на момент сдачи. Диапазон рынка Батуми: 5–12 %.
Заложено консервативно. Первичный рынок Батуми 2025: +9,4 %.
Считается с передачи. Со второго года налог на прибыль от продажи отпадает.
Выбранная квартира
Модельный расчёт, не обещание. Допущения: 10 % при подписании договора, 30 % в 24 ежемесячных платежах в период стройки, остаток финансируется банком при передаче под 9 % фиксированно на 10 лет. Стоимость на момент сдачи на 30,5 % выше цены покупки. Доход от аренды за вычетом 1 % грузинского налога с аренды и 10 % на управление и простой. Совокупный капитал = стоимость объекта − остаток долга + выплаченные вам к этому моменту излишки аренды. Две части стоят раздельно: кто тратит излишки по мере поступления, а не вкладывает их, читает только строку «Стоимость квартиры». Годы считаются с передачи, а не с покупки — до неё дохода от аренды нет. Сдача Июль 2028; от покупки до конца показанного срока владения добавляется ещё время стройки. Цены в EUR; сделки в Грузии проводятся в USD или GEL, курсы меняются. Не является финансовой, юридической или налоговой консультацией.
Как мы считаем
Формула за результатом.
Чистый капитал — это стоимость объекта минус остаток долга плюс все накопленные к этому моменту излишки. Кратность соотносит эту сумму с капиталом, который вы действительно вложили, — а не с ценой покупки.
- Доход от аренды считается от стоимости на момент сдачи, а не от цены приобретения.
- 1 % грузинского налога с аренды жилья уже вычтено.
- Десять процентов на управление и простой вычтены — намеренно консервативный подход.
- После окончания срока кредита платёж банку отпадает, и излишек соответственно растёт.
- Налог на прибыль от продажи полностью отпадает после двух лет владения.
Рычаг
Почему финансирование решает.
Вы вкладываете сорок процентов цены и владеете ста процентами квартиры. Рост стоимости работает на всю сумму, а ваша доходность считается от вложенного капитала. Поставьте в калькуляторе банковское финансирование на ноль — и посмотрите, как проседает кратность.
| Пример 32,3 м² | с 60 % финансирования | без финансирования |
|---|---|---|
| Вложенный капитал | 20 672 € | 51 680 € |
| Излишек в месяц | 208 € | 601 € |
| Кратность через 10 лет после передачи | 6,52× | 3,52× |
Обсудить расчёт
Мы пройдём ваши цифры вместе.
Одобрение банка, налоговая ситуация на родине, срок владения — допущения в калькуляторе это модель. В разговоре мы подставим ваши реальные значения.