Ratgeber · Stand: August 2026
Georgien, Dubai, Türkei, Bulgarien.
„Warum Georgien und nicht Dubai?" ist die Frage, die uns am häufigsten gestellt wird. Hier steht die Antwort in Tabellenform — acht Merkmale, vier Märkte, jede Angabe mit Quelle.
Die kurze Antwort
Georgien ist der Markt mit dem niedrigsten Einstieg und den wenigsten Hürden. Drei Punkte machen den Unterschied:
- Kaufnebenkosten von rund hundert Euro. Die Eintragung ins georgische Grundbuch kostet etwa 50 bis 200 Lari, ein Notar ist nicht zwingend. In Dubai und der Türkei sind allein 4 % Übertragungsgebühr fällig — bei einer Wohnung für 51.520 € über zweitausend Euro Unterschied, bevor überhaupt etwas passiert ist.
- Eigentum ohne Genehmigung und ohne Zonen. Ausländer erwerben Wohneigentum in ganz Georgien frei. In Dubai geht das nur in ausgewiesenen Freehold-Zonen, in der Türkei gelten gebietsweise Beschränkungen.
- Steuerfrei verkaufen nach zwei Jahren. In der Türkei fallen bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren bis zu 35 % auf den Wertzuwachs an, in Bulgarien bleibt er steuerpflichtig.
Wo andere Märkte vorn liegen, steht ebenfalls in der Tabelle — Dubai besteuert Mieteinnahmen gar nicht, Bulgarien bietet EU-Recht. Was für Sie überwiegt, hängt von Ihrem Ziel ab.
Der Vergleich
Acht Merkmale nebeneinandergelegt.
| Merkmal | Georgien | Dubai (VAE) | Türkei | Bulgarien |
|---|---|---|---|---|
| Kaufnebenkosten | Registrierung rund 50–200 GEL, Notar nicht zwingend | 4 % Übertragungsgebühr, gesamt 6–7 % | 4 % Grunderwerbsteuer, gesamt 6–8 % | 0,1–3 % je Gemeinde plus Notar 0,1–1,5 % |
| Eigentum für Ausländer | Wohneigentum ohne Genehmigung, ohne Zonenbeschränkung | nur in ausgewiesenen Freehold-Zonen | erlaubt, mit Beschränkungen in bestimmten Gebieten | EU-Bürger uneingeschränkt für Wohneigentum |
| Gewinn beim Verkauf | nach zwei Jahren Haltedauer steuerfrei, davor 5 % | keine Kapitalgewinnsteuer | bis 35 % bei Verkauf innerhalb von fünf Jahren | steuerpflichtig, Freibeträge je nach Fall |
| Steuer auf Mieteinnahmen | 5 % auf Wohnraum bei Privatpersonen | keine in den VAE | steuerpflichtig als türkische Einkünfte | 10 % Pauschalsteuer, 10 % Kostenpauschale abziehbar |
| Jährliche Grundsteuer | bis 1 %, abhängig vom Haushaltseinkommen | keine | ja, kommunal | ja, kommunal |
| Aufenthalt durch Kauf | kein automatischer Anspruch; eigene Wege zum Aufenthaltstitel | Visum ab bestimmten Investitionshöhen | Staatsbürgerschaft ab 400.000 USD, drei Jahre Haltefrist | EU-Bürger brauchen keinen |
| Währung | Lari, Abrechnung meist in US-Dollar | Dirham, fest an den US-Dollar gekoppelt | Lira, hohe Schwankung | Lew, fest an den Euro gekoppelt |
| Rechtsraum | kein EU-Land | kein EU-Land, eigenes Rechtssystem | kein EU-Land | EU-Mitglied |
Was die Tabelle nicht zeigt
Das Preisniveau der anderen Märkte. Vergleichbare Quadratmeterpreise über vier Länder hinweg haben wir nicht — die kursierenden Zahlen beziehen sich auf unterschiedliche Lagen, Bauqualitäten und Stichtage. Wir geben deshalb keine an. Was wir nennen können, ist unser eigener Festpreis von 1.600 € je m².
Ihre Steuerpflicht zu Hause. Die Tabelle zeigt, was im jeweiligen Land anfällt. Was davon in der Schweiz, Deutschland oder Österreich zusätzlich zu versteuern ist, hängt von Ihrem Wohnsitz und dem Doppelbesteuerungsabkommen ab. Das gehört vor einer Entscheidung geklärt — am besten von jemandem, der Ihre Situation kennt.
Häufige Fragen
Was dazu gefragt wird.
Warum Georgien und nicht Dubai?
Steuerlich ist Dubai im Vorteil: keine Steuer auf Mieteinnahmen, keine auf den Veräusserungsgewinn. Dem steht ein deutlich höheres Preisniveau gegenüber, 4 % Übertragungsgebühr beim Kauf und die Beschränkung auf ausgewiesene Zonen. Wer ein grosses Budget mitbringt, findet in Dubai ein starkes Angebot. Wer mit überschaubarem Kapital Eigentum aufbauen will, kommt in Batumi weiter — dort beginnt der Einstieg bei 51.520 €, und die Kaufnebenkosten liegen im Bereich von rund hundert Euro statt bei über zweitausend.
Und Bulgarien, das ja in der EU liegt?
Die EU-Mitgliedschaft ist ein echter Vorteil — EU-Recht, an den Euro gekoppelte Währung, kein Aufenthaltsthema für EU-Bürger. Für Schweizer Käufer wiegt das weniger schwer als für deutsche. Bei den laufenden Steuern dreht sich das Bild: 10 % auf Mieteinnahmen gegenüber 5 % in Georgien, und der Veräusserungsgewinn bleibt steuerpflichtig, wo Georgien nach zwei Jahren steuerfrei stellt.
Und die Türkei?
Ähnliche Kaufnebenkosten wie Dubai, aber die höchste Belastung beim Verkauf: bis 35 % auf den Wertzuwachs innerhalb von fünf Jahren. Dazu die Lira, deren Schwankung in den vergangenen Jahren erheblich war. Wer die türkische Staatsbürgerschaft anstrebt, findet dort ab 400.000 USD einen Weg — das kann Georgien nicht bieten und will es auch nicht.
Was spricht am deutlichsten für Georgien?
Der niedrige Einstieg und die Einfachheit. Ausländer erwerben Wohneigentum ohne Genehmigung und ohne Zonenbeschränkung, die Kaufnebenkosten sind nahezu vernachlässigbar, und nach zwei Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. In dieser Kombination steht Georgien in der Tabelle allein.
Quellen
Erhoben am 18. August 2026. Wir nennen sie, damit Sie nachprüfen können — und weil Steuerrecht sich ändert.
- Georgien: Andersen Georgia, PwC Worldwide Tax Summaries, ExpatHub.GE
- Dubai: Gebührenordnung des Dubai Land Department, Engel & Völkers UAE
- Türkei: Invest in Türkiye (staatliche Investitionsagentur), Rumpf Rechtsanwälte
- Bulgarien: Ruskov und Kollegen, bulgarisches Steuerrecht
Wenn Georgien für Sie passt
Sehen Sie sich an, was möglich ist.
Der Einstieg beginnt bei 5.152 € Anzahlung. Was das konkret bedeutet — Wohnung, Zahlungsplan, Ertrag — steht auf einer Seite.